Стойността на имотите се увеличава благодарение на удължените договори за наем, време е за осребряване!

 

Статия от вестник Vastgoed Journaal : Интервю с Андрис де Буур, Изпълнителен Директор на WVGH B.V. :

 

WVGH B.V. е една от най-старите фирми, предлагащи инвестиционни фондове за недвижими имоти. Наскоро компанията закри, и възнамерява скоро да закрие, по-голямата част от своите фондове. Де Буур: „Една част от фондовете са в края на инвестиционния си период, за друга част- закриването зависи от обстоятелствата на пазара. Резултатите за инвеститорите са добри, имайки предвид годишната възвръщаемост между 6.85% и 15.3% (IRR). Също така се възползвахме от увеличената стойност на имотите, породена от удължаване на договорите за наем. Например има разлика между офис сграда, чиито наематели са подписали 10-годишен договор и сграда със средно 2-годишен договор за наем, чието удължаване е под съмнение. В случай, че въпросната сграда остане без наематели за дълъг период от време, стойността и намалява още повече. Фондовете за набиране на капитал започнаха да се развиват едва преди 5 години.Много инвеститори бяха доволни със договори за наем със средна продължителност, очаквайки да могат да ги удължат като в същото време увеличават и самия наем.”

Високи резултати при центровете за отдих и развлечение.
“Все пак успяхме да продадем проекти, при които оставащия период от наема беше кратък, на разумна цена”, добавя Де Буур. „Договорът за наем на Endemol Studio Complex в гр. Аалсмеер, например, беше само 2,5 години. Получихме справедлива оферта, и закриването на фонда беше единодушно прието, тъй като инвеститорите бяха доволни при средна годишна възвръщаемост от 7.3%. Подобно е положението при СД 4, което вероятно ще закрием на 31 Декември и ще изплатим средно по 7.7% на инвеститорите.” Повечето от действителните нива на възвръщаемост обаче са по-високи. Де Буур: “WVGH CV 6 показва най-добри резултати. Този фонд беше създаден през 2004г. , но получихме толкова добра оферта за него, че се наложи да го закрием не след дълго.
Възвръщаемост от 14.8% е определено висока. Нашите фондове за SnowWorld (закрит ски-център) I и II, също бяха успешно закрити с добри проценти. Чухме доста скептични коментари за тези фондове, но в крайна сметка инвеститорите се наслаждаваха на близо 15% печалба.” Де Буур определено иска да инвестира повече в такива проекти: “SnowWorld е доказателство, че може да се постигне голяма печалба, при правилното подбиране на проект и добрите му изпълнители. Имаме и тенис парк в нашето портфолио, който също постига добри резултати, но като цяло не е лесно да се намерят нови интересни leisure-проекти, в които да инвестираме. В момента проучваме идеята за закрит център за гмуркане. Това представлява нещо като басейн за плуване, само че дълбок около 35м, в който водолазите могат да тренират и да получат специален сертификат за завършен курс. Става върпос за инвестиция около €10 милиона. Тенденцията е гмуркането да се превърне в доста популярен спорт тук. В момента единствените възможности за хората, които искат да се гмуркат, е да треперят вън на студа в Зееланд (провинция в Холандия), или да се „гмуркат” в басейн, дълбок едва 3 метра.
Също така се надяваме да представим и един проект за голф игрище през следващата година.”

Луксозните домове за възрастни- също интересен сектор.
Домовете за възрастни са още един сектор, в който WVGH B.V. инвестира. Де Буур: “През последните 7 години създадохме 4 фонда за домове за възрастни, един от който е обществен фонд (Hood Soestdijk CV). Останалите 3 са с ограничен брой инвеститори. Един от комплексите беше продаден, като донесе възвръщаемост от двойни цифри. Печалбите от тези фондове се реализират предимно при закриването им, въпреки че в случая на Hood Soestdijk CV годишните 4.6%, които изплащаме на инвеститорите, са доста атрактивни.” Де Буур обяснява своята идея: “Нашите инвестиции са фокусирани върху по-стари комплекси за възрастни. Можем да направим инвестицията чрез кооперативна асоциация, например. Купуваме цялата сграда, ремонтираме, преустройваме и се опитваме да сведем сервизните разходи до минимум, като разделяме пакета от услуги. По този начин вдъхваме нов живот в тези сгради.”

Облигациите към фондове за недвижими имоти- фаворити.
Също така WVGH B.V. работи в партньорство с компании, които издават облигации към фондове за недвижими имоти, като Caprice Finance наприемр. Де Буур обяснява защо: “Недвижимите имоти в Холандия са много скъпи, поради което е по-трудно да се създаде ново КД или СД. Ето защо ние се насочваме също и към интересни проекти в Германия. През 2005г. успяхме да закрием облигационен фонд, създаден едва през 2004г., предлагащ възвръщаемост от 14.3%. Наскоро закрихме и Vastgoedcertificaten II (от холандски език: „облигации в недвижими имоти”), фонд, който също притежава немски проекти. Интересът към тази емисия от страна на инвеститорите беше 300% повече от наличните облигации!”

Но защо облигационнен фонд, а не КД? Де Буур: “Причината е главно в данъчните регулации и облекчения. В КД например сте съдружник и трябва да подавате данъчни декларации в немските данъчни служби. Такъв е случаят и за САЩ. При сравнително малък размер на инвестицията ви (€15 000 например), печалбата ви намалява значително. Облигационните фондове нямат този недостатък. Освен това много от компаниите, които издават облигациите предлагат и доста голям бонус освен фиксираните проценти на възвръщаемост. Дрго преимущество е, че облигациите могат да бъдат свободно търгувани.”

Андрис де Буур ще напусне WVGH B.V. не след дълго: “Пордадох моите акции в компанията. Уговорката ни е да остана още 3 години, след което най-вероятно моята позиция ще заеме КеесЯн тен Хоуфе, нашият нов Търговски Директор. Благодарение на широката си мрежа от контакти той изигра важна роля при закриването на няколко КД.” Междувременно Де Буур е намалява работната си седмица до 4 дни. Ще започнe ли Де Буур да се радва на свободното си време като заможен пенсиониран човек? “Това не ми е присъщо. Вече казах, че вярвам в развитието на leisure-проектите. Не искам да издавам прекалено много, за това ще кажа само, че проучвам възможностти за инвестиции в такива на немския пазар.”