Verschil in waarde bij lengte huurcontract toegenomen, tijd rijp om te cashen

Artikel Vastgoed Journaal : Interview met Andries de Boer, directeur WVGH: WVGH (WaardeVastGoedHolland) is een van de oudere aanbieders van vastgoed beleggingsproducten en heeft de meeste van zijn vastgoedfondsen recent gesloten of doet dat binnenkort. De Boer zegt daarover: “Voor een deel zijn ze aan het einde van hun looptijd, voor een deel geven de marktomstandigheden dat in. Per saldo was er een goed resultaat voor beleggers, die op jaarbasis 6,85 tot 15,3% (IRR) hebben verdiend. We hebben bijvoorbeeld ook gebruik gemaakt van het toegenomen verschil in waardering naarmate huurcontracten langer lopen. Het scheelt bijvoorbeeld wel een factor 2 voor een kantoorpand waar huurders in zitten met contracten van gemiddeld 10 jaar of voor een pand met gemiddeld 2 jaar met onzekerheid over de verlenging. Bij flinke leegstand loopt dat verschil nog verder op. Het is nog maar een jaar of 5 geleden dat die kapitalisatiefactoren nauwelijks uiteen liepen. Menig belegger was toen zelfs blij met middellange huurcontracten, in de verwachting die tegen hogere huren te kunnen verlengen.”

Leisure scoort hoog

“Toch hebben we kans gezien ook fondsen waar de resterende looptijd van de huurcontracten nog kort was, tegen redelijke prijs te verkopen,” zegt De Boer. “Voor het Endemol-complex bijvoorbeeld in Aalsmeer (Maatschap 1) liep het contract nog maar 2,5 jaar. Toen we een redelijk bod kregen is unaniem voor exit gestemd, want met een gemiddeld jaarrendement op basis van IRR van 7,3% waren beleggers toch blij. Iets dergelijks gold voor Maatschap 4, die sluiten we waarschijnlijk 31 december 2007, en zal dan gemiddeld 7,7% opgeleverd hebben.” De meeste gerealiseerde rendementen bleken trouwens flink hoger te zijn. De Boer: “Het best scoort WVGH CV 6. Dat fonds werd in 2004 opgericht, maar we kregen zo’n mooi bod dat we toch sloten.

Een rendement van 14,8% per jaar op basis van IRR is voor een belegging (in kantoren/bedrijfspand) zeer hoog. En onze beleggingen in SnowWorld, fase 1 en 2, hebben we ook heel mooi kunnen afsluiten. We hoorden daarover in de markt weleens sceptische geluiden, maar beleggers hebben met rond 14% een uitstekend resultaat gehaald.” De Boer zou in leisure trouwens veel meer willen doen: “SnowWorld bewijst dat je met leisure goed kunt verdienen, mits je goede projecten selecteert met goede ondernemers. We hebben in ons Leisure fonds een belegging in een tennispark die ook goed loopt, maar het lukt niet goed interessante nieuwe projecten te vinden. We hebben nu een overdekt duikcentrum in studie. Een soort zwembad, maar dan 35 meter diep, waar duikers kunnen trainen en een duikbrevet halen. Je praat al gauw over een investering van 10 miljoen euro. Duiken is een hele populaire sport aan het worden. Nu staan ze ofwel in de kou te bibberen in Zeeland, of ze zitten in een zwembad van 3 meter diep. We hopen komend jaar ook met een emissie van een golfbaan te komen. We weten nog niet of we dat in ons Leisure fonds stoppen, er een aparte CV van maken of vastgoedobligaties zullen uitgeven.”

Ook serviceflats interessante markt

Een andere niche markt voor WVGH is de seniorenmarkt. De Boer zegt daarover: “We hebben de afgelopen 7 jaar vier fondsen in seniorencomplexen opgezet, waarvan één openbare emissie (Hoog Soestdijk). Drie hebben we in besloten kring geplaatst. Eén complex is inmiddels weer verkocht aan een woningcorporatie en heeft een rendement met dubbele cijfers opgeleverd. De winst wordt hier voornamelijk gemaakt bij de exit, al zie je dat de contante uitkeringen bij Hoog Soestdijk van 4,6% per jaar voor een woningcomplex toch best aardig zijn.” De Boer legt uit wat zijn concept is: “Wij richten ons op de wat oudere seniorencomplexen in de particuliere sfeer waar leegstand is. Het betreft dan serviceflats, bijvoorbeeld in de vorm van een coöperatieve vereniging. Wij kopen zo’n compleet gebouw op, wij reorganiseren, wij renoveren, en we proberen de servicekosten te verlagen door het servicepakket te splitsen en te werken met een goedkoop basispakket met daarnaast diensten op maat. Op die manier blazen we daar nieuw leven in.”

Een makkelijke markt is het echter niet, blijkt uit het relaas van De Boer: “Er zijn ook andere kapers op de kust.. We hebben het afgelopen jaar twee biedingen uitgebracht op serviceflats die we net gemist hebben, omdat de concurrentie, TCN in dit geval, ons aftroefde. Maar we zijn op dit moment met twee andere complexen bezig.” De Boer zegt er verder nog over: “Het is ook een arbeidsintensieve markt, handelaren zullen zich er bijvoorbeeld niet in begeven. Voordat je het vertrouwen hebt gewonnen van de besturen van die serviceflats, moet je heel wat gesprekken voeren. En iedereen moet je op één noemer zien te krijgen. Dus dat betekent presentaties geven in de flat. Het belang van de zittende bewoners is continuïteit, dat het mooier wordt, dat de servicekosten omlaag gaan en de leegstand vermindert. Veelal is er sprake van achterstallig onderhoud, omdat er ontoereikend gereserveerd is binnen de coöperatieve vereniging. Dan zouden de bewoners in één keer bij moeten storten. En hun geld in de flats zit vast. Met onze constructie wordt dat vrij gemaakt.”

Vastgoedobligaties favoriet

WVGH is tegenwoordig vooral actief met samenwerkingspartners zoals bijvoorbeeld Caprice Finance, die vastgoedobligaties uitgeeft. Waarom is dat? De Boer: “Nederlands vastgoed is erg duur, zodat het moeilijk is nieuwe maatschappen of CV’s op te zetten. We zoeken daarom ook interessante projecten in met name Duitsland. Een emissie van vastgoedobligaties in 2004 hebben we in 2005 al kunnen sluiten met een rendement van 14,3% met een Duitse bouwmarkt als onderpand. We hebben net de emissie Vastgoedcertificaten 2 achter de rug, met als onderpand ook weer Duitse vastgoedobjecten. Die emissie werd 300% overtekend! En Vastgoedcertificaten 3 komt binnenkort.”

Waarom obligaties, ofwel certificaten, en geen CV? De Boer: “Dat heeft vooral te maken met fiscaliteit. In een CV ben je mede-eigenaar, en moet je aangifte doen bij de Duitse fiscus. Dat geldt trouwens ook voor Amerika. Bij relatief kleine participaties van 15.000 euro gaat je rendement dan helemaal onderuit. Vastgoedobligaties hebben dat nadeel niet. En met tussenvormen, waarbij je als uitgevende instelling bovenop de vaste nominale rente bijvoorbeeld een bonus of winstuitkering geeft, kunnen beleggers tóch mee profiteren van eventuele waardestijging. Een ander voordeel is dat vastgoedobligaties of certificaten ook vrij verhandelbaar zijn.” Afscheid Voor Andries de Boer zelf nadert trouwens het afscheid van WVGH: “Ik heb mijn aandelen verkocht. Ik heb afgesproken nog drie jaar te blijven en zal dan waarschijnlijk opgevolgd worden door KeesJan ten Hove, onze nieuwe commercieel directeur. Hij heeft dank zij zijn uitgebreide netwerk trouwens een belangrijk aandeel gehad in de succesvolle exit van een aantal CV’s.” De Boer heeft inmiddels zijn werkweek verkort tot 4 dagen. Gaat hij rentenieren? “Dat zit niet in mijn aard. Ik heb al verteld dat ik geloof in leisure. Ik wil niet te veel op de zaken vooruit lopen, maar ik onderzoek investeringsmogelijkheden in de Duitse leisuremarkt.”